Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру на стадии котлована: порядок действий и нюансы сделки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Важно понимать различие между этими документами. Договор бронирования новостройки – это предварительное соглашение, по которому продавец не предлагает выбранную квартиру другим покупателям определенный период времени.
Риски при бронировании квартиры
Хотя договор бронирования кажется нехитрым документом, он может содержать в себе подводные камни. Один из них мы уже описывали выше:
— оплата по договору бронирования может быть не включена в стоимость квартиры, если договор бронирования заключается не с застройщиком (а, например, с представляющим его агентством недвижимости), и оказаться комиссией. Уточните заранее, с каким юрлицом будет подписываться ДДУ, а с каким – договор бронирования.
Напомним также, что стоимость брони обычно сопоставима с ежемесячной индексацией цен в проекте. Но что если броней много, цены застройщик повысил сильнее, чем планировал изначально, а спрос все еще велик? Ему становится не очень выгодно продавать квартиры на тех условиях, что прописаны в договорах бронирования. Поэтому назревает риск расторжения договора бронирования по инициативе застройщика. «Раннее бронирование часто позволяет «промерить спрос» – установить, насколько проект интересен инвесторам», – говорит Ирина Доброхотова.
«В условиях ажиотажного растущего рынка или просто при недооценке девелопером спроса на проект может возникать ситуация, когда девелоперу приходится расторгать договор бронирования с покупателем, чтобы выставить этот объект недвижимости снова на продажу по более высокой цене, – соглашается Денис Бобков. – Эти случаи, увы, стали нередки за последний год на московском рынке новостроек. Получается, покупатели бронируют по определённой стоимости квартиру или апартамент, а девелопер отказывается им продать объект на ранее зафиксированных условиях».
«Насколько это правомерно? Тут всё зависит от договора бронирования. Однако, как правило, они составляются таким образом, что покупателю жаловаться не на что, если он получил обратно свои средства. Поэтому вариант «задатка» по Гражданскому кодексу (когда продавец при отказе от продажи объекта должен вернуть задаток в двойном размере) в данном случае не работает»
Денис Бобков, гендиректор «Недвижимость-Профи»
Интересно и то, что застройщик в принципе по закону не может привлекать средства иначе, чем по 214-ФЗ (то есть по договору долевого участия), если речь идет о покупке квартиры в строящемся доме.
«Это значит, что соглашение о бронировании либо признается судом договором долевого участия (при наличии в нем всех предусмотренных законом существенных условий), либо ничтожной сделкой. В последнем случае все внесенные средства возвращаются потребителю. Хотя в отдельных случаях суды обязывают застройщиков заключить договор долевого участия на ранее согласованных условиях, в том числе о цене.
Когда же сделка бронирования признана судом договором долевого участия, то если квартира не передана застройщиком дольщику, последний вправе отказаться от покупки, потребовать возврата переданных денег, а также уплаты неустойки и потребительского штрафа (Определение Верховного Суда РФ от 27.11.2018 № 42-КГ18-5)»
Илья Бахилин, адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры»
Как расторгать договор бронирования и вернуть деньги?
Может случиться и так, что изменились намерения самого покупателя. Как уже было сказано: договор – штука хитрая, поэтому все условия возврата/невозврата средств должны быть четко прописаны и понятны покупателю. При этом в ряде случаев деньги могут вернуть за вычетом неустойки. Могут варьироваться и сроки возврата средств.
«Если клиент не вышел на сделку в рамках срока, указанного в договоре бронирования, то застройщик имеет право ее расторгнуть. На случай, если банк принимает отрицательное решение по кредитованию клиента, то договором оферты предусмотрен возврат части суммы бронирования в размере 5 000 рублей. В случае предбронирования, если застройщик не выполнил свою часть сделки и не приступил к строительным работам в рамках указанных сроков, клиенту возвращается 100% стоимости бронирования», – комментирует Сергей Нюхалов.
Напомним, что это – условия конкретного застройщика, у других компаний они могут отличаться. Но в целом очень важно, когда именно покупатель хочет расторгнуть договор бронирования (истек ли срок брони) и понес ли за это время застройщик какие-либо издержки.
«По желанию покупателя договор бронирования может быть расторгнут. Если срок окончания брони не подошел к концу, то сумма аванса, как правило, возвращается заказчику. В соответствии со ст. 32 Закона о защите прав потребителей и нормами ст. 421 ГК РФ о свободе договора деньги будут возвращены, если застройщик не сможет доказать документально, что уже начал исполнять свои обязательства и понес расходы, на которые и была рассчитана сумма аванса. Однако если условия бронирования содержат штрафные санкции за односторонний отказ, вернуть полностью деньги не получится, ведь клиент добровольно согласился с данными условиями»
Владимир Щекин, совладелец Группы «Родина»
Основное общее условие для возврата средств – письменно уведомить застройщика о своем намерении расторгнуть договор бронирования с указанием причин. Если стороны не придут к согласию, решить вопрос можно будет только в судебном порядке.
Как расторгнуть договор бронирования?
Внося гарантийный платеж в кассу застройщика или агентства недвижимости покупатель должен быть уверен в окончательности своего выбора. Если же сомнения в целесообразности покупки еще остаются, то подписание договора и его оплату лучше отложить, так как отказ от проведения сделки часто приводит к потере потраченных денег.
Но и из этого правила существуют исключения. Большинство застройщиков с легкостью согласятся заменить один свой объект другим и не возьмут за это дополнительной платы.
Несмотря на все предосторожности иногда у покупателя возникает необходимость отказаться от приобретения недвижимости. В этом случае вероятность возврата внесенных средств зависит от условий договора. Так, если в нем указано, что полученные ими деньги являются оплатой услуги по бронированию квартиры, то получить назад их практически невозможно.
Иначе обстоит дело с авансовым платежом. Его можно вернуть в полном размере при отсутствии в договоре пункта, прямо запрещающего это.
Решить все спорные вопросы, связанные с расторжением договора, можно обратившись в суд. Подобные исковые заявления подают как по месту жительства покупателя, так и по месту нахождения застройщика.
Бронирование квартиры в новостройке не подлежит регистрации в органах Росреестра. Поэтому недобросовестный застройщик может заключить его с несколькими покупателями. Желаемую квартиру в этом случае получит только счастливчик, первый оплативший ее полную стоимость. Остальным придется довольствоваться возвращенными деньгами.
Высокая цена ошибки при покупке недвижимости заставляет с повышенным вниманием относиться ко всем этапам подготовки сделки. Не является исключением и заключение договора бронирования. Соблюдение всех правил при его оформлении позволит купить желаемую квартиру по оптимальной цене.
Бронь квартиры в новостройке – это условно бесплатная услуга, оказываемая застройщиком. Под условной бесплатностью понимается, что стоимость брони в случае заключения ДДУ будет включена в конечную стоимость квартиры.
Однако если потенциальный дольщик откажется от заключения ДДУ, то сумма, внесенная в качестве гарантии, перейдет в собственность застройщика как компенсация за ожидание.
Цена договора бронирования определяется по соглашению сторон, однако, как правило, не превышает 50 00 рублей. На небольшой срок (до 5 дней) бронь вполне может быть оформлена и без условия задатка.
С момента подписания договора бронирования обговоренная сторонами квартира изымается из предложений по продаже и, упрощенно говоря, ждет своего хозяина.
Онлайн и оффлайн бронирование квартиры
Возможность забронировать квартиру просто необходима людям, которые приобретают недвижимость в другом городе. В этом случае многие застройщики предлагают потенциальным клиентам воспользоваться онлайн-бронированием.
«Красная стрела» предлагает два способа бронирования: онлайн и оффлайн. При онлайн-бронировании покупатель может выбрать интересующую квартиру на сайте и прямо там же на сайте оплатить картой резерв на две недели, согласившись с договором-офертой. Услуга по резервированию квартиры стоит 30 тыс. рублей, которые учитываются в итоговой цене квартиры. В случае, если покупатель вынужден отказаться от сделки по документально подтвержденной уважительной причине, например, банк не одобрил ему ипотеку, застройщик возвращает сумму резервирования», — сообщила Марина Агеева.
При оффлайн-бронировании с покупателем заключается соглашение о внесении обеспечительного платежа. «Понятие «обеспечительный платёж» закреплено в ст. 381.1 ГК РФ, хотя ещё не все покупатели знакомы с этой формулировкой. Статья вступила в силу 1 июня 2015 года. Это не задаток и не аванс. По своей сути обеспечительный платёж ближе к депозиту. Сумма обеспечительного платежа обычно варьируется от 30 до 100 тыс. рублей в зависимости от цены квартиры и прочих условий, засчитывается в счёт оплаты цены квартиры при заключении ДДУ или договора купли-продажи», — отмечает Марина Агеева.
Как проверить застройщика при покупке квартиры
Развитость рынка новостроек и количество объектов строительства настолько велико, что порой покупателям сложно обнаружить обман со стороны строительных компаний, которые находят новые схемы мошенничества. Повышенная привлекательность первичной недвижимости и множество преимуществ ее приобретения усыпляют бдительность граждан, чем и пользуются недобросовестные девелоперы. В связи с этим возникает необходимость тщательного подхода к выбору застройщика и его проверке при покупке новостройки. Проверка должна основываться на анализе многих моментов, таких как:
- Репутация строительной компании (девелопера), складывающейся из стажа работы, отзывов клиентов, сроков сдачи объектов строительства, наличия условий для подключения инженерных коммуникаций и др.
- Документы застройщика, в том числе и учредительные (устав, свидетельство о госрегистрации юридического лица, ИНН, выписка из ЕГРЮЛ, проектная декларация и др.).
- Статус земельного участка под застройку (арендован у государства или находится в собственности застройщика). В данном случае такой участок может быть передан другому застройщику.
- Проверка условий договора долевого участия в строительстве или купли-продажи (для этого может потребоваться консультация юриста) и другие факторы.
С 2022 года начинает функционировать Единый реестр застройщиков, положения о котором содержаться в п. 26 ст. 1 Федерального закона от 03.07.2016 № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…», созданный для проверки застройщиков и для обозначения наиболее добросовестных из них.
Риск 1. Прописанные отказники
Основной риск покупки приватизированной квартиры связан с так называемыми отказниками от приватизации. Когда кто-то из членов семьи отказывается от участия в приватизации, за ним по закону остается право на бессрочное пользование данным жильем. Об этом праве отказник может заявить даже после продажи квартиры новому собственнику. Такие ситуации, по словам экспертов, часто встречаются на практике. «Отказ одного члена семьи от его доли собственности на квартиру сразу же дает право остальным членам семьи приватизировать квартиру. Но право пользования этим жильем у лица сохраняется», — пояснила член Ассоциации юристов России Коба Оржония.
В таком случае отказник сможет заявить о своем праве пользования на квартиру. По словам руководителя офиса «Митино» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Наталии Борзенковой, в 90% случаев отказник обращается сразу в суд. «Как правило, он подает иск на тот государственный орган, который передал квартиру покупателям, также может судиться и с самими новыми владельцами. Далее все зависит от аргументов сторон и решения суда», — пояснила она.
Коба Оржония, член Ассоциации юристов России. Пример из практики:
— Московская семья состояла из четырех человек. Все они были прописаны в квартире, которую получила мама по ордеру с работы. Квартира не была приватизирована. Дочь вышла замуж, выписалась из неприватизированной квартиры и переехала жить к мужу. Через три года папа, мама и сын приватизировали квартиру, а после продали ее. Дочь, развелась и вернулась обратно, но квартира уже продана. Она подала в суд исковое заявление о признании за ней права пользования квартирой. Исковое заявление суд удовлетворил в полном объеме.
Чтобы обезопасить себя от возможных рисков, эксперты рекомендуют покупателю внимательно изучить договор передачи квартиры в собственность и всю цепочку жильцов в приватизированной квартире. А именно нужно проверить:
Перед покупкой приватизированной квартиры необходимо убедиться, что отказ от приватизации был сделан в добровольном порядке и нотариально заверен, а все прописанные в квартире сняты с регистрационного учета. Состав прописанных в квартире лиц можно узнать, запросив архивную выписку из Росреестра или из домовой книги. Кроме того, никогда не будет лишним пообщаться с соседями. Возможно, таким образом сможете выяснить важную информацию, рекомендовала Наталия Борзенкова.
Покупая приватизированную ранее квартиру на вторичном рынке, нужно четко просчитать риск предъявления своих требований так называемых отказников или «мертвых душ», добавил Александр Почуев. «В течение пяти лет, а иногда и большего времени, поскольку срок исковой давности может быть восстановлен ввиду ряда причин, те лица, которые отказались ранее от приватизации жилья, могут заявить свое требование о вселении в квартиру в соответствии со ст. 19 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», — подытожил он.
Когда подписывают документы
В случае купли-продажи жилья по схеме trade-in или с оформлением ипотеки бронирование новостройки требуется на несколько недель или даже месяцев. В этом случае бронь фиксируется в специальном документе. При этом обязательно вносится предварительный платеж.
Сумма зависит от продавца и срока, на который вы хотите закрепить за собой квартиру в новостройке. Часть продавцов впоследствии засчитывает эти средства как оплату за жилье, другие списывают из этой суммы процент за использование услуги.
Но при этом вы получаете сразу несколько преимуществ:
- Выбранные вами «квадратные метры» резервируются за вами. Особенно это важно при оформлении ипотеки, не придется заново собирать и переделывать документы на квартиру в новостройке.
- Фиксируется цена. В результате вам не страшны колебания курсов валют, пересмотр ценовой политики застройщиком, сроки завершения акции, в рамках которой вы хотите оформить покупку. Вы точно знаете, какая сумма вам потребуется, и можете спокойно оформлять ипотеку или изыскивать средства в других источниках.
Почему в договоре на допуслуги редко упоминают регистрацию ДДУ
До того как дольщик подпишет ДДУ, застройщик обычно подсовывает ему договор на дополнительные услуги. Под ними и подразумевается платная регистрация, но застройщики редко пишут это открытым текстом и никогда не указывают, что допуслуги обязательны для покупки квартиры. В этом случае они нарушили бы закон «О защите прав потребителей»: по нему услугу нельзя продавать под условием, что с ней надо купить еще и другую. Договор, в котором есть такие условия, недействителен.
Есть еще одна причина, по которой в договоре не пишут о платной регистрации: по закону для нее достаточно заплатить только госпошлину. Кроме этого никаких трат быть не должно. А то, что застройщик может переплатить банку за электронную регистрацию, — его проблемы: он затевает ее сам, потому что не хочет гонять менеджеров в МФЦ. Компенсировать застройщику расходы на электронную регистрацию не ваша обязанность, и он не вправе заставить вас за нее платить.
УЧЕБНИК Как победить выгораниеКурс для тех, кто много работает и устает. Цена открыта — назначаете ее сами Начать учиться
Бронь квартиры в новостройке – это условно бесплатная услуга, оказываемая застройщиком. Под условной бесплатностью понимается, что стоимость брони в случае заключения ДДУ будет включена в конечную стоимость квартиры.
Однако если потенциальный дольщик откажется от заключения ДДУ, то сумма, внесенная в качестве гарантии, перейдет в собственность застройщика как компенсация за ожидание.
Цена договора бронирования определяется по соглашению сторон, однако, как правило, не превышает 50 00 рублей. На небольшой срок (до 5 дней) бронь вполне может быть оформлена и без условия задатка.
С момента подписания договора бронирования обговоренная сторонами квартира изымается из предложений по продаже и, упрощенно говоря, ждет своего хозяина.
Бронирование квартиры в новостройке
Большинство застройщиков предлагают клиентам различные варианты бронирования квартир в новостройках Москвы и Подмосковья. Самый распространенный бесплатный вариант: необходимо позвонить в офис компании, оставить свои данные и выбранная квартира будет забронирована на сутки. По истечении этого срока, покупатель должен приехать в офис компании, подписать договор и внести авансовый платеж. Чаще всего авансовый платеж составляет от 2,5% от стоимости квартиры. Это позволит продлить бронь на период оформления и сбора всех документов, а также зафиксировать стоимость квартиры. Чаще всего такой платеж при расторжении сделки не возвращается.
Также существуют платные виды бронирования для более длительного срока. Бронь на месяц 1-комнатной квартиры может составить 10 тыс. руб., 2-комнатной – за 15 тыс. руб.
Если клиент продает свою квартиру через застройщика и покупает у него квартиру в новостройке (взаимозачет), то практикуется резервирование квартиры на 1-2 месяца. Как правило, если квартира резервируется на подобный срок, то цены в новостройке не фиксируются.
Если квартира покупается в ипотеку, то с продажи ее снимают не более, чем на 10 дней. Этого времени достаточно, чтобы собрать документы, получить решения по кредитным заявкам. Цена также не фиксируется на этот период. В случае отказа банка о предоставлении кредита, осуществляется возврат денег, если это прописано в договоре.
Почему в договоре на допуслуги редко упоминают регистрацию ДДУ
До того как дольщик подпишет ДДУ, застройщик обычно подсовывает ему договор на дополнительные услуги. Под ними и подразумевается платная регистрация, но застройщики редко пишут это открытым текстом и никогда не указывают, что допуслуги обязательны для покупки квартиры. В этом случае они нарушили бы закон «О защите прав потребителей»: по нему услугу нельзя продавать под условием, что с ней надо купить еще и другую. Договор, в котором есть такие условия, недействителен.
Есть еще одна причина, по которой в договоре не пишут о платной регистрации: по закону для нее достаточно заплатить только госпошлину. Кроме этого никаких трат быть не должно. А то, что застройщик может переплатить банку за электронную регистрацию, — его проблемы: он затевает ее сам, потому что не хочет гонять менеджеров в МФЦ. Компенсировать застройщику расходы на электронную регистрацию не ваша обязанность, и он не вправе заставить вас за нее платить.
Договор на допуслуги можно не подписывать. И требовать, чтобы ваш ДДУ зарегистрировали только с уплатой госпошлины. Но учтите, что в итоге вам могут не продать квартиру.
А можно подписать и надеяться, что в суде вы докажете навязывание услуги. Главное, постарайтесь не подписывать акт о выполнении работ по договору на допуслуги, иначе будет сложно доказать свою правоту. В остальном есть три варианта, что делать дальше.
Подписать, но не оплачивать. Если в договоре прописано, что застройщик берет плату за регистрацию ДДУ, можно написать ему претензию. В ней укажите, что застройщик незаконно навязал вам услугу и вы отказываетесь исполнять договор. Это законно: пока услуга не оказана, от договора можно отказаться в одностороннем порядке.
В претензии потребуйте зарегистрировать ДДУ только с уплатой госпошлины. Пригрозите, что если застройщик откажет, то вы пожалуетесь в Роспотребнадзор. Но до этого желательно получить хотя бы копию ДДУ с подписью застройщика и копию договора на допуслуги.
Застройщик может решить, что проще не брать с вас плату, чем ходить по судам и разбираться с Роспотребнадзором. Но может пойти на принцип и отказаться продавать вам квартиру.
Хуже, если в договоре указаны информационно-консультационные услуги, а застройщик отказывается подписывать ДДУ, пока вы эти услуги не оплатите и не подпишете акт выполненных работ. Тут можно только писать претензии застройщику и в Роспотребнадзор, не имея на руках никаких доказательств навязывания. Но велик риск, что квартиру вы в итоге не купите.
Оплатить, но не ждать регистрации ДДУ. Пока застройщик не зарегистрировал ДДУ, вы можете отказаться от договора на допуслуги и вернуть деньги. Для этого нужно направить застройщику письменное уведомление.
Если у вас будет экземпляр ДДУ с печатью и подписью застройщика, можно подать в суд иск о том, чтобы застройщика заставили зарегистрировать ДДУ без дополнительных услуг. Зная об этом, застройщик может согласиться на ваши условия.
Но проблема в том, что застройщики обычно не дают дольщикам экземпляр ДДУ, пока тот не зарегистрирован. Исключение — если вы покупаете квартиру в ипотеку. Тогда подписанный экземпляр потребует банк. Вот тут-то и можно попробовать его достать.
Оплатить и дождаться регистрации ДДУ. После этого можно найти юриста и обратиться в суд. В иске потребуйте, чтобы договор на допуслуги признали недействительным, потому что он навязан, а деньги вернули. Так вы точно не потеряете квартиру. Но услуги юристов могут стоить дороже, чем платная регистрация. К тому же не факт, что вы выиграете суд.
То, что застройщик требует 27 000 Р за регистрацию ДДУ, незаконно. Но у любого нарушения закона есть две стороны: само нарушение и ваша готовность с ним бороться.
Лично я работаю юристом 13 лет и считаю, что обыграть застройщика можно. Но на это нужно много времени, нервов и сил. Обычно это несопоставимо с ценой квартиры и шансами выиграть суд. Зато можно легко потерять квартиру.
Я не знаю гарантированного способа, чтобы не платить за регистрацию ДДУ и при этом сохранить бронь на квартиру. Схемы, которые я описал, очень приблизительные. В каждом конкретном случае события могут развиваться по-разному и зависят от условий договора и вашей юридической квалификации. Поэтому перед тем, как принять решение, здраво сопоставьте возможные траты на услуги юриста, свои шансы на успех и стоимость регистрации.
Особенности резервирования квартиры на первичном рынке
Договор бронирования – это соглашение о намерениях, по которому стороны обязуются в течение определенного срока провести основную сделку на прописанных в нем условиях.
При его заключении покупатель вносит гарантийный платеж, который впоследствии может входить в окончательную стоимость квартиры. В настоящее время его размер обычно составляет от 30 000 р. до 50 000 р. в зависимости от региона.
Этот договор заключается в простой письменной форме в количестве двух экземпляров. Перед его подписанием необходимо удостовериться в добросовестности второй стороны. В противном случае покупатель рискует остаться и без внесенного аванса, и без подобранной недвижимости.
Прежде всего, необходимо ознакомиться с такими документами застройщика, как:
Согласно Федеральному Закону № 214 застройщик обязан предоставить потенциальному покупателю все эти бумаги. Его отказ показать документы должен насторожить потенциального покупателя.
Желательно проверить и полномочия лица, подписывающего договор от имени второй стороны. У сотрудника компании, продающей недвижимость, обязательно должна быть доверенность на это действие.
Часто квартиры в новостройках продает не сам застройщик, а уполномоченное на это агентство недвижимости. В этом случае их отношения фиксируются договором, в котором оговаривается и право агентства на получение аванса.
Не все квартиры сдаются в эксплуатацию вовремя. Снизить вероятность покупки долгостроя поможет изучение судьбы других объектов, возведенных выбранной компанией.